Nerjan kiinteistömarkkinaraportti H2 2025 – Mitä luvut todella kertovat

Tervetuloa Nerjan kiinteistömarkkinoita koskevaan vuoden 2025 toisen puoliskon (H2) raporttiimme. Tämä analyysi perustuu vahvistettuihin myynti-ilmoitustietoihin kohteista, jotka on julkaistu heinäkuun ja joulukuun 2025 välisenä aikana. Raportin tavoitteena on tarjota selkeä ja riippumaton kuva siitä, miten hinnat, sijainnit ja kiinteistötyypit kehittyvät.

NerjaWithSanna toimii itsenäisenä property shopping -palveluna ja työskentelee yksinomaan ostajien eduksi. Raportin tarkoitus on yksinkertainen: lisätä markkinoiden läpinäkyvyyttä ja auttaa ostajia ymmärtämään paremmin hintatasoa, arvoa ja riskejä Nerjassa kiinteistöä ostettaessa.

Nerjan asuntomarkkinaraportti H2 – faktoja ostopäätösten tueksi.

Huomioithan, että tämä raportti perustuu ilmoitushintoihin julkaisuhetkellä, ei lopullisiin toteutuneisiin kauppahintoihin.

Luvut yhdellä silmäyksellä (H2 2025)

Perustuu 207 ilmoitukseen, joissa oli voimassa oleva hinta ja €/m²-tieto.

• Analysoidut kohteet: 207

• Kohteen keskihinta: 520 460 €

• Kohteen mediaanihinta: 399 000 €

• Keskihinta per m²: 4 748 €

• Mediaanihinta per m²: 4 434 €

• Kallein kohde: 3 000 000 €

• Edullisin kohde: 175 000 €

Mitä tämä tarkoittaa:

Neliöhinnat pysyivät korkeina premium-mikrosijainneissa, mutta kokonaismediaanihinta osoittaa, että markkinoilla on edelleen runsaasti “normaalia” tarjontaa alle 400 000 € – 450 000 € hintaluokassa.

Mikrosijainti määrittää yhä suuret hintaerot

Markkinat toimivat edelleen hyvin katukohtaisesti.

Jopa samalla laajemmalla alueella hinnat voivat vaihdella paljon seuraavista syistä:

• näkymät ja ilmansuunta

• onko remontti tarpeen lähitulevaisuudessa?

• melu / kulkuyhteydet / pysäköinti

• terassin laatu

• rakennuksen kunto

Johtopäätös:

Sama alueen nimi ei tarkoita samaa arvoa. Tässä kohtaa monet ostajat maksavat liikaa.

Korkeimmat neliöhinnat alueittain (H2 2025)

Perustuu alueisiin, joissa on ollut vähintään 3 myynti-ilmoitusta (yksittäisten poikkeamien välttämiseksi).

Kalleimmat alueet H2:ssa:

• Capistrano Playa: ~ 7 021 € /m²

• Chimenea: ~ 6 445 € /m²

• San Juan de Capistrano: ~ 5 530 € /m²

Edullisimmat alueet (vähintään 3 myynti-ilmoitusta):

• Nerja Norte: ~ 3 035 € /m²

• Almijara: ~ 3 236 € /m²

• La Exótica: ~ 3 603 € /m²

Hintavertailu kiinteistötyypeittäin (H2 2025)

Perustuu tyyppeihin, joissa on vähintään 5 ilmoitusta.

• Huoneistot: ~ 5 171 € /m²

• Villat: ~ 4 883 € /m²

• Talot: ~ 4 174 € /m²

Tulkinta:

Huoneistoilla on edelleen korkein neliöhinta, pääasiassa siksi, että parhaat sijainnit koostuvat suurelta osin (kerrostalo)huoneistoista (käveltävyys, rannan läheisyys, vuokraus). Talot voivat näyttää edullisemmilta neliöhinnaltaan, mutta kunto ja remonttikustannukset vaihtelevat suuresti.

Hintatrendit kiinteistövälittäjittäin (H2 2025)

Vertailussa otettu huomioon vain ne välittäjät, joilla on ollut vähintään 5 myynti-ilmoitusta kyseisellä ajanjaksolla.

Korkein keskimääräinen €/m² (5+ ilmoitusta):

• España Estates: ~ 6 958 € /m² (5 ilmoitusta)

• Bjurfors: ~ 5 853 € /m² (10 ilmoitusta)

• HusmanHagberg: ~ 5 521 € /m² (8 ilmoitusta)

Huomio:

Tämä ei tarkoita, että kyseinen välittäjä olisi “kalliimpi”. Se tarkoittaa usein, että heidän kohteensa painottuvat premium-alueille, remontoituihin kohteisiin tai tiettyihin ostajaryhmiin.

Mitä näemme kentällä (H2 2025)

• Myyjät pysyivät itsevarmoina H2:n aikana ja hinnat säilyivät vahvoina premium-mikrosijainneissa.

• Remontoidut ja hyvin stailatut kodit saavat edelleen nopeasti huomiota.

• Merkittävä osa ilmoituksista on yhä ylihinnoiteltuja (erityisesti silloin, kun koti on “ihan ok” mutta ei aidosti premium).

• Ostajat ovat aiempaa varovaisempia. Parhaat ostajat kysyvät parempia kysymyksiä ja neuvottelevat tiukemmin.

Mitä tämä tarkoittaa juuri nyt

Ostajille

• Älä osta alueen nimen perusteella. Osta mikrosijainnin + kunnon + todellisen €/m²-logiikan perusteella.

• Pyyntihintoja kannattaa aina peilata vertailukelpoisiin neliöhintoihin, ei tunteisiin.

• Ole valmis toimimaan nopeasti, kun vastaan tulee oikein hinnoiteltu ja hyvällä sijainnilla oleva kohde.

Myyjille

• Jos kohde on hyvin esitelty ja realistisesti hinnoiteltu, H2 osoitti, että markkinoilla on yhä kysyntää.

  
  

• Ylihinnoittelu on yhä ykkössyy siihen, miksi kohteet jäävät myymättä.

• Sujuvan kaupan kannalta realistinen hinnoittelu on tärkeämpää kuin välittäjän lupaukset.

Asuntoa ostaessa kannattaa aina tarkistaa viimeisimmät käänteet asuntomarkkinoilla.