Kuinka laittaa asunto Airbnb:hen Nerjassa: Kaikki tarvittavat vaiheet
- 25.3.
- 4 min käytetty lukemiseen
Asunnon laittaminen Airbnb:hen on monivaiheinen prosessi, joka vaatii paljon enemmän hommaa ja paperityötä, kuin useimmat odottavat. Vuonna 2026 Espanjassa on kolme eri säädöstä, jotka prosessin aikana tulee ottaa huomioon: Koko Espanjan kattava kansallinen, Nerjaan vaikuttava alueellinen (Andalusia) sekä taloyhtiön, jossa asuntosi sijaitsee. Kaikki nämä kolme on otettava huomioon, jotta saat viralliset luvat hoidettua.
Vaihe 1: Tarkista taloyhtiösi kanta lyhytaikaisvuokraukseen (Comunidad de Propietarios)
Tämä on ensimmäinen asia, joka on selvitettävä, sillä jos yhteisösi estää turisti- eli lyhytaikaisvuokrauksen, muilla toimilla ei ole merkitystä.
3. huhtikuuta 2025 lähtien sinun on osoitettava, että taloyhtiösi sallii aktiivisesti lyhytaikaiset vuokraukset. Tarvitset virallisen todistuksen rakennuksen isännöitsijältä ja yhteisön puheenjohtajalta. Ilman todistusta lyhytaikaisvuokraus ei ole laillista.
Horizontal Property Law:n artiklan 17.12 mukaan turistivuokrauksen salliminen tai rajoittaminen edellyttää kolmen viidesosan enemmistöä kaikista osakkaista, ja näiden osakkaiden tulee myös edustaa vähintään kolmea viidesosaa yhtiön omistusosuuksista.
Tarkista, onko turistivuokraus nimenomaisesti kielletty taloyhtiön säännöissä tai onko siitä koskaan päätetty yhtiökokouksessa (AGM). Jos näin ei ole, asia tulee ottaa esityslistalle, siitä on järjestettävä äänestys, ja päätös on kirjattava virallisesti kokouspöytäkirjaan. Tämä hyväksyntä on myös rekisteröitävä kiinteistörekisteriin.
Vaihe 2: Varmista kiinteistösi kaavamääräysten mukaisuus
Decreto 31/2024n mukaan ensimmäisen käyttöönottoluvan (First Occupation License) esittäminen vastuullisen ilmoituksen (responsible declaration) yhteydessä on poistettu. Sen sijaan hakijan on ilmoitettava, että asunto täyttää kaavamääräykset. On erittäin suositeltavaa hankkia arkkitehdin antama todistus tämän vaatimuksen täyttymisen varmistamiseksi.
Tämä on erityisen tärkeää Nerjassa, jossa vanhemmilla kiinteistöillä voi toisinaan olla epäselvä kaavallinen status.
Vaihe 3: Hanki energiatodistus (Certificado de Eficiencia Energética)
Energiatodistus on pakollinen kaikille loma-asunnoille Espanjassa. Se on oltava näkyvissä ilmoituksissa ja sisällytettävä sopimuksiin. Arvioitu kustannus sen hankkimiseen on 100–200 euroa. Todistuksen myöntää valtuutettu ammattilainen (técnico certificador). Jos olet ostanut asuntosi hiljattain, löydät tämän ostodokumenteista. Todistus on voimassa 10 vuotta myöntämispäivästä alkaen.
Vaihe 4: Varmista, että asunto täyttää fyysiset vaatimukset
Vuodesta 2025 alkaen lyhytaikaisessa vuokrauksessa käytettävien asuntojen on täytettävä tietyt vähimmäisvaatimukset: kunnallisen viranomaisen myöntämä käyttöönottolupa (Occupancy Licence), suora ilmanvaihto kaikissa huoneissa sekä toimivat pimennysratkaisut, kuten kaihtimet tai ikkunaluukut. Lämmityksen on oltava saatavilla, jos asuntoa vuokrataan lokakuusta huhtikuuhun, ja ilmastoinnin, jos vuokraus tapahtuu toukokuusta syyskuuhun. Asunnon tulee olla kalustettu ja täysin varusteltu välitöntä käyttöä varten, mukaan lukien riittävät kodinkoneet, keittiövälineet, liinavaatteet ja pyyhkeet. Lisäksi asunnossa on pidettävä näkyvällä paikalla vieraille tarkoitettu valituskirja (hoja de reclamaciones).
Tarvitset myös vieraskansion (Guest Information Folder), joka sisältää talon säännöt, hätäyhteystiedot ja alueen perustiedot. Lisäksi sinulla tulee olla paikallinen yhteyshenkilö Andalusiassa.
Vaihe 5: Hanki vastuuvakuutus (Seguro de Responsabilidad Civil)
Vastuuvakuutus on pakollinen, ja rekisterinumero on ilmoitettava kaikissa ilmoituksissa. Arvioitu kustannus on 150–500 euroa vuodessa. Tämä on erillinen vakuutus Airbnb:n omasta AirCover-vakuutuksesta.
Vaihe 6: Rekisteröityminen Andalusian matkailurekisteriin ja VFT-numeron hankkiminen
1.7.2025 alkaen kaikki hakemukset on tehtävä yksinomaan Junta de Andalucían uuden digitaalisen yhden luukun palvelun kautta. Tämä järjestelmä keskittää rekisteröinnin Registro de Turismo de Andalucíaan, luo pakollisen tunnistenumeron (VUT/NRA) ja hoitaa asiakirjojen tarkastuksen ennen toiminnan aloittamista. Palveluun kirjaudutaan digitaalisella varmenteella tai Cl@ve-tunnistautumisella, ja kaikki vaaditut asiakirjat on ladattava järjestelmään.
Lupanumerosi on muotoa VFT/MA/XXXXX (Vivienda con Fines Turísticos / Málaga / numero).
Ennen pysyvän VFT-numeron myöntämistä sinulle voidaan antaa väliaikainen CTC-numero, jonka avulla voit aloittaa vuokraustoiminnan laillisesti käsittelyn aikana.
Tyypillisesti vaadittavat asiakirjat:
taloyhtiön hyväksyntätodistus
omistusoikeuden todistus
taloyhtiön säännöt
energiatodistus
kaavamääräysten mukaisuutta koskeva ilmoitus
vastuuvakuutus
Vaihe 7: Hanki valtakunnallinen vuokrausrekisterinumero (NRU)
1.7.2025 alkaen kaikkien turistiasuntojen omistajien on rekisteröitävä kohteensa valtakunnalliseen vuokrausrekisteriin (NRU), jota hallinnoi Ministry of Housing and Urban Agenda. Rekisteröinti tehdään yksinomaan verkossa vuokrauksen digitaalisessa yhden luukun palvelussa, johon kirjaudutaan sähköisellä tunnistautumisella, kuten DNI-e:llä, Cl@ve:lla tai digitaalisella varmenteella.
Tarvitset sekä NRU-numeron että VFT-luvan. NRU ei korvaa Andalusian VFT-lisenssiä, sillä NRU on valtakunnallinen rekisteröinti ja VFT alueellinen lupa.
NRU-hakemusta varten tarvitaan kolme keskeistä tietoa:
kiinteistön yksilöllinen rekisteritunnus (CRU), joka löytyy lainhuutotodistuksesta (Nota Simple)
asunnon osoite ja kiinteistötunnus (cadastral reference)
enimmäishenkilömäärä
NRU on voimassa toistaiseksi, mutta Property Registry tekee siihen automaattisen vuosittaisen tarkistuksen varmistaakseen, että asunto on edelleen käytössä ja täyttää vaatimukset.
Vaihe 8: Rekisteröidy SES.Hospedajes-järjestelmään (Guardia Civilin matkustajatietijen ilmoitusjärjestelmä)
Ennen kuin voit ilmoittaa majoittujien tiedot, sinun on rekisteröitävä kohteesi SES.Hospedajes-alustalle. Hyväksynnän jälkeen saat tunnukset, joilla voit lähettää matkustajatiedot.
Real Decreto 933/2021 velvoittaa, että kaikkien lyhytaikaisvuokraajien on kerättävä kattavat tiedot vieraista ja toimitettava ne SES.Hospedajes-järjestelmään 24 tunnin kuluessa sisäänkirjautumisesta. Tietoja vaaditaan jopa 21 kenttää, mukaan lukien maksutavat ja yhteystiedot.
On tärkeää huomata, että Airbnb ja muut alustat eivät välitä matkustajatietoja SES.Hospedajes-järjestelmään, joten vastuu on lain mukaan vuokraajalla. Laiminlyönneistä määrättävät sakot vaihtelevat 600 eurosta 30 000 euroon.
Vaihe 9: Huolehdi verovelvoitteista
Vuokratulot on ilmoitettava verotuksessa. Espanjassa verovelvolliset ilmoittavat tulot IRPF-järjestelmän kautta. Ulkomailla verovelvolliset käyttävät IRNR-järjestelmää (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Käytännössä on suositeltavaa käyttää gestor-palvelua (kirjanpitäjä/veroasiantuntija) asioiden hoitamiseen. Rekisteröityminen verottajalle (Hacienda) tehdään lomakkeella Modelo 036 tai 037 tilanteesta riippuen.
On myös hyvä huomioida, että Espanjan hallitus on ehdottanut lyhytaikaiselle turistivuokraukselle 21 %:n arvonlisäveroa, mikä vastaisi hotellien verokohtelua. Tämä ei kuitenkaan ole vielä voimassa, mutta tilannetta kannattaa seurata.
Andalusiassa ei peritä turistiveroa, mutta asiasta kyllä käydään keskustelua. Nerjassa sitä ei tällä hetkellä ole, mutta mahdolliset muutokset kannattaa tarkistaa tasaisin väliajoin.
Vaihe 10: Luo ja julkaise Airbnb-ilmoitus
Kun sinulla on VFT-numero ja NRU, voit julkaista ilmoituksen. NRU-numeron on oltava selkeästi esillä kaikissa ilmoituksissa, mainoksissa ja markkinointimateriaaleissa, mukaan lukien Airbnb, Booking.com, Vrbo, omat verkkosivut sekä sosiaalisen median julkaisut.
1.7.2025 alkaen varausalustojen on lain mukaan tarkistettava NRU-numerot ennen ilmoitusten julkaisemista. Kohteet, joilla ei ole voimassa olevaa NRU-tunnusta, voidaan poistaa alustalta yleensä 48 tunnin kuluessa havaitsemisesta.
Toistuvat velvoitteet
Vuosittainen NRU-raportointi:
Kaikkien omistajien on toimitettava vuosittainen toimintaraportti kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad). Raportti on pakollinen, vaikka asunnossa ei olisi ollut lainkaan vieraita vuoden aikana. Ilmoitus on tehtävä vuosittain helmikuun aikana.
SES.Hospedajes-ilmoitukset:
Jokainen vieras ja jokainen majoitus on ilmoitettava 24 tunnin kuluessa sisäänkirjautumisesta.
Pidä asiakirjat ajan tasalla:
Varmista, että vakuutus ja energiatodistus ovat voimassa.
Seuraa taloyhtiön päätöksiä:
Jos taloyhtiö päättää myöhemmin rajoittaa tai kieltää vuokrauksen, voit menettää oikeuden harjoittaa toimintaa.
Nerjaan liittyvä tärkeä huomio
Málagan kaupunki on asettanut kolmen vuoden mittaisen kiellon uusille turistivuokrausluville Decreto-Ley 1/2025 de Andalucía:n nojalla. Tämä koskee kuitenkin vain Málagan kaupunkia, ei Nerjaa, joka on erillinen kunta.
Koska sääntely on monimutkaistunut merkittävästi vuoden 2025 jälkeen, on usein järkevintä käyttää paikallista asiantuntijaa, joka tuntee Nerjan käytännöt erityisesti VFT-hakemuksen ja NRU-rekisteröinnin osalta, joissa pienetkin asiakirjavirheet voivat aiheuttaa viivästyksiä.
Jos kokonaisuus tuntuu sinusta hankalalta, voit aina kääntyä meidän puoleemme, NerjaWithSanna auttaa mielellään.
