Cómo anunciar tu apartamento en Airbnb en Nerja: Todo lo que debes saber
- 25 mar
- 6 Min. de lectura
Este es un proceso con múltiples capas, y más complejo de lo que la mayoría de la gente espera. En 2026, España tiene tres niveles regulatorios superpuestos: nacional, regional (Andalucía) y la comunidad de propietarios de tu edificio. Debes superar los tres.
Paso 1: Consulta tu Comunidad de Propietarios
Este es el primer paso, porque si tu comunidad lo bloquea, el resto no importa.
Desde el 3 de abril de 2025, debes demostrar que tu comunidad permite activamente los alquileres a corto plazo. Necesitas un certificado oficial del administrador de fincas y del presidente de la comunidad. Sin ese certificado, no hay alquiler turístico legal.
Según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas de participación, para aprobar o restringir los alquileres turísticos.
Comprueba si los alquileres turísticos han sido prohibidos explícitamente en los estatutos de la comunidad o si han sido votados en alguna junta. Si no es así, tendrás que incluirlo en el orden del día, celebrar una votación y dejar el resultado formalmente registrado en el acta. Esta aprobación también debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Paso 2: Verifica el cumplimiento urbanístico de tu propiedad
Con el Decreto 31/2024, se ha eliminado el requisito de presentar la Licencia de Primera Ocupación junto con la declaración responsable. En su lugar, el solicitante debe declarar que la vivienda cumple con la normativa urbanística. Se recomienda encarecidamente obtener un certificado emitido por un arquitecto para confirmar este cumplimiento.
Esto es especialmente relevante en Nerja, donde algunas propiedades más antiguas tienen una situación urbanística ambigua.
Paso 3: Obtén el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
El Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio para todos los alquileres vacacionales en España. Debe mostrarse en los anuncios e incluirse en los contratos. El coste estimado es de 100 a 200 euros. Lo tramita un técnico certificador acreditado. Si has comprado tu propiedad recientemente, lo encontrarás en la documentación de la compra. Tiene una validez de 10 años a partir de la fecha de emisión.
Paso 4: Asegúrate de que el apartamento cumple los requisitos físicos
Desde 2025, las viviendas de uso turístico deben cumplir unos requisitos mínimos: licencia de ocupación expedida por el ayuntamiento, ventilación directa en todas las estancias y sistemas de oscurecimiento eficaces como persianas o contraventanas, calefacción disponible si se alquila de octubre a abril, y aire acondicionado si se alquila de mayo a septiembre. La vivienda debe estar amueblada y equipada para su uso inmediato con electrodomésticos, utensilios, ropa de cama y toallas. Debe mantenerse visible en el inmueble una hoja de reclamaciones para los huéspedes.
También necesitas una carpeta de información para huéspedes con las normas de la casa, los números de contacto de emergencia e información sobre la zona, además de una persona de contacto local disponible en Andalucía.
Paso 5: Contrata un Seguro de Responsabilidad Civil
El seguro de responsabilidad civil es obligatorio y el número de registro debe figurar en todos los anuncios. El coste estimado es de 150 a 500 euros al año. Este seguro es independiente del AirCover de Airbnb.
Paso 6: Regístrate en el Registro de Turismo de Andalucía y obtén tu número VFT
Desde el 1 de julio de 2025, todas las solicitudes deben tramitarse exclusivamente a través de la nueva ventanilla única digital de la Junta de Andalucía. Este sistema centraliza el registro en el Registro de Turismo de Andalucía, genera el número de identificación obligatorio (VUT/NRA) y gestiona la validación documental previa al inicio de la actividad. Se accede con certificado digital o Cl@ve y es necesario subir toda la documentación requerida.
El número de licencia seguirá el formato VFT/MA/XXXXX (Vivienda con Fines Turísticos / Málaga / número).
Hasta que se emita el número VFT definitivo, puede otorgarse un número CTC provisional que permite comenzar a alquilar legalmente durante el periodo de tramitación.
Documentación habitualmente requerida: certificado de aprobación de la comunidad, título de propiedad, estatutos de la comunidad, certificado de eficiencia energética, declaración de cumplimiento urbanístico y seguro de responsabilidad civil.
Paso 7: Obtén el Número de Registro Único nacional (NRU)
Desde el 1 de julio de 2025, todos los propietarios de apartamentos turísticos están obligados a inscribir sus propiedades en el Registro Único de Arrendamientos (NRU), gestionado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La tramitación se realiza exclusivamente en línea a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con certificado electrónico como el DNI-e, Cl@ve o certificado digital.
Necesitas tanto el NRU como la licencia VFT. El NRU no sustituye a la licencia VFT de Andalucía, ya que el NRU es de ámbito nacional y el VFT es regional.
El proceso del NRU requiere tres documentos clave: el Código Registral Único (CRU) de la Nota Simple del Registro de la Propiedad, la dirección y referencia catastral, y la ocupación máxima.
El NRU tiene validez indefinida, pero requiere verificación anual automática por parte del Registro de la Propiedad para confirmar que el inmueble sigue en activo y cumple la normativa.
Paso 8: Regístrate en SES.Hospedajes (Sistema de registro de viajeros de la Guardia Civil)
Antes de poder registrar ninguna estancia, debes inscribir tu propiedad en la plataforma SES.Hospedajes. Una vez aprobado, recibirás las credenciales para enviar los datos de los viajeros.
El Real Decreto 933/2021 obliga a todos los anfitriones de alquiler vacacional a recopilar datos completos de los huéspedes y enviarlos a través de la plataforma SES.Hospedajes en un plazo de 24 horas desde el registro de entrada. Se exigen hasta 21 campos de información, incluidos los métodos de pago y los datos de contacto.
Es fundamental tener en cuenta que Airbnb y otras plataformas no comunican los datos de los viajeros a SES.Hospedajes, por lo que es tu responsabilidad legal hacerlo. Las multas por incumplimiento oscilan entre 600 y 30 000 euros.
Paso 9: Gestiona tus obligaciones fiscales
Debes declarar los ingresos por alquiler. Los residentes fiscales en España lo hacen a través del IRPF. Los no residentes deben declarar mediante el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). En cualquier caso, conviene contar con un gestor para tramitarlo. Regístrate en la Agencia Tributaria (Hacienda) mediante el Modelo 036 o 037 según corresponda.
Cabe señalar también que el Gobierno español ha propuesto aplicar el tipo general del IVA del 21% a los alquileres turísticos a corto plazo, lo que los equipararía a los hoteles. Aún no está en vigor, pero conviene seguir su evolución.
Andalucía no cobra tasa turística, aunque los debates al respecto continúan. Nerja tampoco la tiene actualmente, pero conviene estar al tanto de posibles cambios.
Paso 10: Crea y publica tu anuncio en Airbnb
Una vez que tengas el número VFT y el NRU, puedes publicar el anuncio. El NRU debe aparecer claramente en todos los anuncios, publicidades y materiales de marketing, incluidos Airbnb, Booking.com, Vrbo, páginas web personales y publicaciones en redes sociales.
Desde el 1 de julio de 2025, las plataformas de reservas están legalmente obligadas a verificar los números NRU antes de publicar anuncios. Las propiedades sin NRU válido pueden ser retiradas en un plazo de 48 horas desde su detección.
Obligaciones continuas
Informe anual de actividad del NRU:
Todos los propietarios deben presentar un informe anual de actividad ante el Registro de la Propiedad. Este informe es obligatorio aunque la vivienda no haya tenido huéspedes durante el año. El plazo de presentación es estrictamente durante el mes de febrero de cada año.
Comunicaciones a SES.Hospedajes:
Cada huésped, cada estancia, en un plazo de 24 horas desde el registro de entrada.
Mantén al día el seguro y el certificado de eficiencia energética.
Controla las decisiones de la comunidad
Si la comunidad vota para restringir o prohibir los alquileres, podrías perder la posibilidad de operar.
La nota específica sobre Nerja que conviene tener en cuenta
La ciudad de Málaga ha impuesto una moratoria de tres años para la concesión de nuevas licencias de alquiler turístico en virtud del Decreto-Ley 1/2025 de Andalucía. Esta medida se aplica a la ciudad de Málaga, no a Nerja, que es un municipio independiente.
Dado lo complejo que se ha vuelto este proceso desde 2025, contar con alguien que conozca Nerja en detalle es la decisión más inteligente, especialmente para la solicitud del VFT y el NRU, donde pequeños errores en la documentación pueden causar retrasos importantes. Si todo esto te parece abrumador, siempre puedes contactar con nosotros y en NerjaWithSanna estaremos encantados de ayudarte.
